12bet官方手机版网址·重磅:史上最全城市租金回报率全解析 社会
作者:  匿名
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12bet官方手机版网址·重磅:史上最全城市租金回报率全解析

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去年,海外掘金做了一期《史上最全的世界大城市租金回报率》专题,得到非常好的反响。当时,租金回报率这个概念还没有广泛进入国人的视野。

随着最近楼市冰冻,不少城市房价出现轻微回调;同时,国家出台文件,要求城市大力发展房屋租赁市场,许多人相信房价暴涨时代正在结束,大家开始关注租金回报了。

几天前,地产界出了个重磅消息:上海卖出一块“只租不售”的土地,开发商所建房屋只能出租不能卖。

“租金回报率”就上了微博热搜榜。

于是,今年我们升级了一点,为投资客们准备更加趋势化的数据与分析,给您的投资选择提供一些参考。

今年我们照样选出全球热门投资城市进行分析,这里所提到的租金回报率为名义租金回报率,是直接用1年租金/房屋价格得来。

如果要计算实际租金回报率,则应该是(1年租金-房屋保养费)/房屋价格,得出的数据会略低,特此说明。

与这些“只租不售”的楼盘比起来,国外大都市的租金回报率又如何呢?

从数据来看,美国的达拉斯、洛杉矶、纽约,日本的大阪、东京都有不错的表现,租金回报率达到5%以上。不出意外,香港和北上广深等5个中国城市的租金回报率最低,显示出过去几年房价飞涨和租金疲软之间的矛盾。

一般来说,5%以上属的租金回报于适合投资的楼市;而过低(在此设定为3.5%),则说明房价泡沫成分较大。

下图将横轴设为租金回报率,房屋总价设为纵轴,因此以上城市分成四个象限:总价低回报高(5星)、总价高回报高(4星)、总价低回报低(3星)、总价高回报低(2星)。大家可以根据自己的预算来参考。

5星:右下方(总价低回报高)的美国达拉斯,日本东京、大阪,加拿大蒙特利尔均是投资门槛不高(50-150万人民币不等),租金回报率可观的城市。

4星:右上方的洛杉矶、纽约等城市则属于总价高回报较高的类型,投资门槛大约300万人民币起步,适合预算较充足的投资者。

3星:左下方总价低回报低的城市较少,只有广州位于此象限。虽然房价较低,但回报率不高,不太适合做出租投资。

2星:左上角高房价低回报,北上深、香港均属于这一象限。想在这里当包租婆就没那么划算了。当然,如果仍然坚信房价会一直暴涨下去、永远不会跌,还是可以买入这几个城市的房子。

以下是各星级的具体分析。

1达拉斯(美国)★★★★★

达拉斯的租房回报率为7.35%,属于推荐投资的海外房地产市场。

在房地产网站zillow上,达拉斯的房产市场健康指数是9.7,被称为接近满分10分的“非常健康”房产市场,仅有0.1%的负面资产反馈。

达拉斯的平均房价在233,000美元,而local market monitor预期该处房价将在2020年上涨31%,部分是因为达拉斯在去年提供了3.9%的工作岗位增长以及过去三年以来6.2%人口增长,这也是房地产发展的长期利好因素。

2大阪(日本)★★★★★

相较于东京,大阪的公寓回报率是更高,为5.91%(上图绿线)。根据东经鉴定公司数据,大阪2017年6月的租金是158.8人民币/平米,相比5月下降了0.5%,但同比去年同期提高了0.5%。而其平均公寓尺寸为59.62平方米,比东京更大。

3东京(日本)★★★★★

东京首都圈的租金回报率为5.76%,在国际大都市中,回报率很高。不过中心5区的回报率相对会略低,为4.79%。在东京,越小的房子租金回报率越大,但越小的房子也需要更多的维护,所以中和了其中的优势。

东京房市形势还保持一定增长,过去一年二手房价上升了3.1%,新建单元房的价格相较去年下降1.5%,而独栋别墅则有1.4%的增长。东京单元房的租金平均在3050人民币/月。

4蒙特利尔(加拿大)★★★★★

蒙特利尔的租金回报率约为5.09%,是三个加拿大城市里回报率最高的,也被global property guide看好,认为市场潜力比多伦多和温哥华更大。目前多伦多、温哥华房价高企,而蒙特利尔却只有31.8万加元。作为加拿大第二大城市,目前有迹象显示这里正吸引更多买家的目光。

研究发现,在过去几年里,就算是120平米的大公寓,也可以获得5%的租金回报率。如果是60平米的小公寓,这个数值可能到7%。2016年底,蒙特利尔还被美国财富杂志评为最高租金回报率的城市之一。

5柏林(德国)★★★★★

德国的租金回报率约为3.72%。德国房市在欧洲属于强劲的。房价和房租稳步上升。柏林拥有富有活力的劳动力市场,以及相较于其他欧洲首都城市略低的价格,也使其拥有升值的空间。

6洛杉矶(美国)★★★★

洛杉矶近期租金回报率为5.8%。这座超过纽约,成为美国地产最热销的城市被追捧并不是空穴来风:在海外买家最爱的美国房产投资地中,洛杉矶所在的加州就是海外投资客的最爱。

洛杉矶租赁市场表现良好,租金年涨幅达20%以上。另外,洛杉矶作为国际上有名的旅游城市,投资民宿搭建airbnb共享经济也成了一个趋势。以下五个地区被在线竞价租房平台rentberry被称为最有潜力投资地区:westwood、silver lake、west los angeles、mar vista、los feliz。

7纽约(美国)★★★★

纽约的整体表现不错,租金回报率基本上在4%以上。近期的租金回报率为5.08%,比伦敦表现更好。

曼哈顿的房产整体表现良好,投资曼哈顿时,户型越小越有赚头,studio(小单间)的租金回报率很容易达到6%以上。总体来看,目前纽约曼哈顿的豪宅价格有轻微回调,租金不变的情况下,租金收益率会有些许上升。

8惠灵顿(新西兰)★★★★

惠灵顿的最新租金回报率为4.75%,处于较理想区间。即便如此,惠灵顿的回报率也经历了下降,与其房价近两年大幅上涨、租金只有微调有关。过去一年,惠灵顿房价上涨20%,成为新西兰乃至全球涨幅最快的城市之一。

9墨尔本(澳大利亚)★★★★

墨尔本的租金回报率约在4.5%。墨尔本和悉尼并称为澳大利亚近年来租金回报率最低的两大城市,但还是保持在比较好的水平。

墨尔本的表现稍微好于悉尼,独栋别墅的投资回报率与悉尼相近,为2.9%,但公寓的投资回报率达到了4%以上。在澳大利亚利率低、按揭易于偿还的情况下,新移民和本地购房者的热情依然不减。

要知道,墨尔本在30年后会成为澳洲第一大城市,长期人口净增是一大利好。

10多伦多(加拿大)★★★★

多伦多的租金回报率为4.31%。与温哥华相似,其从2011年~2017年的回报率表现稳定,徘徊在4%~6%之间。据最新报告,多伦多虽然楼市有转向迹象,但租房市场依然火爆。多伦多房产局数据显示,今年第二季度1居室租金为1910加元,同比上涨17%,单身公寓为1588加元,同比涨15%。

从statista的分析报告来看,多伦多市中心的回报率比温哥华市中心回报率高出将近1%。由于今年4月的房产冷却政策,使得多伦多目前房价为79.4万加元,连续两个月出现回调。不错的租金水平,也让租金回报率得到保证。

11悉尼(澳大利亚)★★★★

悉尼的租金回报率为4.22%。这是在继2011~2013的上涨以后的开始下滑到了近几年的低点。但仍属于健康稳健的状态。从回报率情况来看,公寓比独栋房屋的回报率更高。

但是值得注意的是,另一个澳洲房产跟踪机构corelogic今年4月发布的报告中显示,租金回报率低于4%,其中独栋房屋回报率为2.7%,公寓的回报率则有3.7%。不过最近的报道显示,悉尼的租金正在走高,所以可以期待租金回报率的增长。

12温哥华(加拿大)★★★★

温哥华最新租金回报率为3.92%,略有下降。从过去几年来看,温哥华的租金回报率持续在4%~6%之间。

去年15%“排外税”后,经历过半年房价回调的温哥华,今年初再次开启房价上涨模式,涨幅回补使得租金回报率有轻微下跌。

但即便如此,基准房价高达99.87万加元的温哥华,能做到接近4%的回报率,依然着实不易。

13伦敦(英国)★★★★

大伦敦地区的平均租金回报率约为3.76%。根据英国房地产网站zoopla的数据统计,近三个月来以来,伦敦房价平均上涨0.67%,整体涨幅不高。但伦敦的租金却下跌了0.8%。

尽管如此,伦敦的租金回报率依然能达到3-4%的水平,作为世界一点城市来说,着实不易。虽然目前伦敦的房价较高,但由于租金同样较高,因此能保证不错的租金回报率水平。以下是各房型的租金回报率,供大家参考。

近期,英国有一种产品异军突起,成为投资者的偏爱——学生公寓。相比于伦敦地区的平均回报率,学生公寓高出了1%左右,有较好的增长势头。加上英镑贬值,伦敦仍是不错的投资地。

14奥克兰(新西兰)★★★

奥克兰的租金回报率为3.5%。最近5年,奥克兰的房价上升趋势强劲,上涨了42.9%。但另一方面,房租却只上升了20%,导致了回报率的下降。

不过,如果投资奥克兰的公寓,将很可能获得4%以上的回报率。总体而言,当地也是户型越小,租金收益率越高。

15旧金山(美国)★★

旧金山今年的租金回报率为3.3%。相比于洛杉矶的强势增长,旧金山则显得疲弱不少。

去年的整体房价涨幅不高,约为4.2%,其中,两房户型的房价还出现了1.8%的下滑。相比于小房产,大房产(4床)的房价涨幅惊人,相较去年涨了21.6%,租金方面则稳定在6000美元/月上下。

洛杉矶、旧金山租金差不多的情况下,房价更高的旧金山租金回报率自然就不高。旧金山的整体租价曾在今年1月经历了一次低位,约为4000美元/月,如今逐渐回升,从四月到七月保持在4500美元/月。

所以,在旧金山要买大房,而且要早买,但如果想以租养房则相对困难,特别是小户型(1床)。

16新加坡★★

新加坡的租房回报率约为3.2%,相较于去年同期有所上升,得益于新加坡政府今年3月放松了之前对房市泡沫的压制,导致房价的持续下跌。但房价下跌的新加坡房价仍比较高。可以说,现在是时候让富人进场了。

17香港(中国)★★

香港的租金回报率为2.24%,在国际大城市中几乎垫底。连续多个季度房价飞涨,内地买家大量进入香港楼市、内房企大批在香港拿地,都是造成香港楼市疯涨的原因。房价过高且上涨过快,也造成香港房屋的租金回报率下降。

18中国内地四大一线城市★★

内地四大城市的租金回报率一直是个谜。我们根据城中国房价行情平台发布的租金和房价数据,计算得出中国四大一线城市的租金回报率。

回报率最高的是广州★★★,得益于其房价相对较便宜,但租金回报率也只有1.74%,也就是说需要57.5年的租金,才能收回购房成本。

而北上深★★则都在1.5%左右,按照这个租金回报率,北上深几乎都要66年以上的租金才能收回购买成本。

四大一线城市的回报率有点惨不忍睹,只有寄希望于房价上涨了。

数据来源:zillow、trulia、treb、rebgv、numbeo、global property guide、qv.co.nz、interest.co.nz、zoopla、野村不动产

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